L’habitatge és un dret recollit en l’article 33 de la Constitució andorrana que diu textualment “Els poders públics han de promoure les condicions necessàries per fer efectiu el dret de tothom a gaudir d'un habitatge digne”. Andorra afronta aquests darrers anys un problema en l’accés a l’habitatge, on intervenen diversos factors que necessàriament s’han d’analitzar. M’agradaria assentar, en primer lloc, una base universal; l’habitatge que un privat construeix, tant sigui per llogar com per viure-hi. És un element d’allò que anomenem lliure comerç i és clar, una propietat privada.

Ara bé, són indignes els habitatges a Andorra? No. Un habitatge indigne seria aquell que no està en condicions, que presenta greus deficiències, que està desatès, i en un estat deplorable. N'hi ha a Andorra així? Sí, però molt i molt pocs.

La demografia a Andorra en general ha experimentat un creixement sostingut, salvat el període entre 2008 i 2012 on a causa d’una crisi econòmica global la població va passar de 84484 persones a 69758, és a dir 14726 persones menys, aproximadament un 17,43% menys en punts percentuals. D’aquesta senzilla observació se’n deriva una pregunta que l’administració hauria de respondre:

Si l’any 2008 amb 84484 persones no hi havia problemes d’habitatge, quin és el motiu pel quin des de 2020 amb molta menys població que l’any 2008 i més parc d’habitatge, l’habitatge sigui un problema?

O bé hi ha més persones vivint a Andorra de les que tenim comptabilitzades, o bé el parc de lloguer s’ha reduït, o bé el problema no és el que els mitjans de comunicació i institucions ens volen fer creure, i com en una classe de 22 alumnes, sols necessitem un sol per fer soroll i desmuntar la bona convivència.

Per tal de reflexionar sobre la corba de creixement que ha experimentat Andorra aquests darrers anys, cal fer una comparativa amb els nostres països veïns en termes de creixement percentual.

L’any d’aquesta taula que hem experimentat un menor creixement de població respecte al nostre veí des de 2019 va ser el 2020 respecte a França, i malgrat tot va ser un 162,16% més elevat. Aquests indicadors, sense cap mena de dubte haurien d'haver fet saltar els senyals d’alarma.

Una dada que el dia d'avui ens ha de fer reflexionar, és el nombre de persones que viu a Andorra per kilòmetre quadrat. Hem de recordar que el nostre entorn, és fràgil i té uns recursos que són finits, i per tant un creixement sense límits, és un suïcidi a curt termini, i que comparada als nostres veïns, la proporció d’habitants per kilòmetre quadrat és molt elevada, tenim en compte que gran part del nostre territori són muntanyes.

El govern andorrà va començar a intervenir els pisos de lloguer el 2004 si no em falla la memòria.

Queda palès que ara per ara no hi ha gairebé oferta de pisos de lloguer i la poca oferta que existeix està a uns preus molt elevats.

Per tal que hi hagi pisos de lloguer, en primer lloc, s’han de construir. Per què no és el cas? Per diversos motius, el primer és que en números absoluts de rendibilitat és millor vendre, en segon terme ningú vol invertir en un mercat intervingut. Un clar exemple és el fet que els propietaris que mantenen contractes de llarg termini a uns preus més que raonables, no han pogut actualitzar l'IPC amb normalitat, o bé rescindir un contracte per actualitzar una sèrie de despeses que estaven incloses en contractes antics (com la calefacció, l’aigua calenta o freda, etc.) en contractes antics que fan que aquest contracte estigui desfasat a causa de l’increment del preu del gasoil de calefacció per exemple o el compliment normatiu. En canvi, els propietaris han de suportar l’actualització completa de l’IPC per part dels seus proveïdors de serveis, això és una discriminació positiva, i per tant discriminació. En tercer lloc, la manca de seguretat jurídica. Recentment, el mateix degà del col·legi, el Sr. Antoni Bisbal, advertia dels perills que se’n deriven de la intervenció de l’habitatge de lliure comerç, i deia clarament que tal com ha succeït a Barcelona i jo afegeixo en moltes altres ciutats, l’efecte que se n'obté és justament el contrari; és a dir empitjorar una situació que ja és prou dolenta.

El lloguer és un import que el propietari rep en contrapartida de l'arrendament d’un bé. Però aquest import no té ni de lluny el 100% de marge de lliure disposició. Cal amortitzar la construcció, existeixen despeses de funcionament com, les taxes comunals, les taxes generals, assegurances, neteja, electricitat, contractes de manteniment dels ascensors, instal·lacions de calefacció i aigua calenta, impagaments, així com altres instal·lacions generals de l’immoble, millores i modificacions per adaptar el bé al compliment normatiu, inspeccions de seguretat, l’administració de la propietat i moltes altres més, que a part d’aprimar el marge, creen sense cap mena de dubte economia circular, i per tant el propietari és un actor important en l’economia Andorrana.

En el negoci del lloguer, en els millors dels casos estem parlant d’un 2% a un 3% de rendibilitat anyal bruta i uns trenta-cinc anys d’amortització, després totes les despeses i obligacions tributàries.

Una partida penalitzant en el negoci del lloguer és l’impost de l’inquilinat que representa un % molt elevat sobre l’import brut del lloguer, aquest impost ni tan sols existeix a Espanya. Els comuns no volen ni sentir parlar de fer exempcions o bonificacions en casos de lloguer a preu raonable.

Els pocs pisos de lloguer que hi ha al mercat estan cars? No és ben bé així i aquesta és una de les majors distorsions que la premsa i la coordinadora de l’habitatge aprofiten per esbombar titulars enormes i fer soroll. Puc afirmar, que la major part dels pisos que queden disponibles per llogar ni tan sols surten publicats a la premsa ni passen per immobiliàries, es lloguen pel boca-orella i en la major part dels casos a uns preus més que raonables. D’altra banda, i per la meva experiència personal, la gran majoria dels propietaris, té llogats els pisos entre 5 i 8 euros el metre quadrat. Aquests pisos estan llogats fa molts anys i representen el gruix del parc mobiliari Andorrà i no s’alliberen atès que els propietaris responsables, que són la majoria, no rescindeixen contractes de lloguer. Però com que no hi ha construcció de pisos nous de lloguer i a causa del gran augment demogràfic al país, la tensió augmenta. Si no tens oferta i la demanda no para d’augmentar el resultat és senzill. Un element que podria aportar oxigen són els pisos que estan tancats i no tenen cap mena d’ús, però evidentment cal trobar una fórmula que no sigui la de l’expropiació per tal que aquests pisos s’incorporin al mercat.

Els preus de compra i construcció d’un habitatge han experimentat un increment enorme a causa de l’encariment dels materials, la mà d’obra, les cessions obligatòries als comuns i altres factors com el compliment normatiu. Si algú compra un pis de 80 metres quadrats a 350000 euros, és evident que no el pot llogar a 720 euros mensuals, atès que per amortitzar el capital trigarà quaranta anys sense guanyar 1 sol cèntim d’euro, assumint totes les despeses i esperant cobrar la renda cada mes dels quaranta anys, cosa que per experiència, ja us avanço que és impossible.

D’altra banda, Andorra com a país no ha explorat mai l'habitatge de protecció oficial en l'àmbit de la compra i curiosament comptem amb un gran percentatge de terreny públic, de fet la major part del territori; cosa que fa que les noves generacions d’Andorrans tinguin un accés complicat a l'habitatge en propietat, aquesta sense cap mena de dubte seria una bona solució pels joves andorrans.

La política dels governs anteriors i actual ha estat la del càstig i l’intervencionisme. Mesures que MAI en cap país han funcionat i sempre han empitjorat la situació.

Una dada curiosa és que govern estima des de 8 a 10,45 euros el preu del lloguer assequible, doncs bé, la gran majoria de contractes antics estan molt per sota d’aquest preu, i no han pogut ni tan sols actualitzar l'IPC dels contractes de lloguer amb normalitat en aquests darrers anys.

Però com hem arribat aquí? Hem de fer autocrítica, atès que les conseqüències de les polítiques migratòries a Andorra en cap cas són atribuïbles als propietaris. Objectiu dels darrers anys: creixement del país. Parlem dels youtubers jugadors de pòquer, productors de porno… Creixement; la paraula màgica. Només hi ha dos tipus de persones que creuen en el creixement infinit, alguns economistes i la major part dels polítics, jo no hi crec. La inversió estrangera, l’efecte crida i l’especulació són factors que sota el meu criteri i experiència han abocat a Andorra cap aquesta situació.

La manca de previsió històrica per part dels governs anteriors, i la senzilla observació de les dades que jo mateix he extret de les pàgines oficials d’estadística, haurien d’haver estat un senyal d’alarma.

Eliminar les cessions obligatòries en cas de construir per llogar, eliminar l’impost d’inquilinat que tributa sobre la base bruta (això no existeix ni a Espanya) conjuntament amb mesures fiscals com per exemple no pagar el IGI en una construcció d'habitatge de lloguer, o obtenir bonificacions sobre els impostos en trams anyals progressius, són algunes mesures que es podrien adoptar amb certa facilitat, per part dels Comuns i Govern, però es passen la pilota els uns als altres. Alhora establir crèdits tous per la construcció de pisos lloguer amb garanties limitades a l’actiu en qüestió, amb uns preus relacionats amb un ROI i una renda màxima, per calcular un preu de lloguer assequible sumat a les propostes anteriors, de ben segur animarien el mercat.

Evitar que propietaris rescindeixin un contracte i sense fer cap millora multipliquen per dos o per tres el seu preu també seria una bona mesura, i no en caldrien moltes més. Per què no es fa i s’apliquen mesures de castic indiscriminadament? Jo no ho sé. Però la discriminació positiva també és discriminació.

Efectivament, hi ha actituds puntuals de propietaris que a mi personalment em semblen fora de lloc i abusives. S’han de definir de forma conjunta i consensuar entre propietaris govern i comuns que són actituds irresponsables/abusives i com eliminar-les de l'equació. Però d’una vegada per totes s’ha de deixar d’intervenir el mercat del lloguer. Si es vol que el privat torni a invertir, s’ha d'alliberar el mercat, però no només, cal sumar-hi tot l'esmentat anteriorment.

D’altra banda, és preocupant que propietaris Andorrans de grans famílies, es desprenguin de les seves propietats i les venguin. Això ens hauria de fer reflexionar, atès que totes aquestes terres queden en mans de fons d’inversió forans, i serveixen per alimentar el mercat especulatiu.

Sembla que cal assenyalar, criminalitzar i culpabilitzar els propietaris, en lloc de fer autocrítica i dictaminar quins són els motius que han dut la societat andorrana a aquest punt. Penalitzar i intervenir no són solucions. Cal premiar i incentivar el mercat del lloguer i als que fan bé les coses que són la gran majoria. D’altra banda, ningú parla del transport públic, les carreteres, i els recursos finits del nostre estimat país. Quanta gent hi cap a Andorra? Quin és el límit?

La realitat és que molts andorrans arrisquen el seu patrimoni, demanen crèdits amb molts zeros, creen llocs de treball, generen economia circular i tenen un negoci tan respectable com la resta d’empresaris, però avui en dia continuen sent l’únic sector intervingut.

L’aigua, l’electricitat, el menjar, són sectors que han patit increments de dues i tres xifres i mai han estat intervinguts. Per quin motiu uns sí i els altres no?

D’altra banda, en la crisi del 2012 fins a 2015 va deixar molts edificis semi buits. En aquest context els propietaris van continuar fent front a les seves obligacions, fent un i dos forats més al cinturó, ningú els va ajudar, i alguns ho van passar molt malament. Per quin motiu quan el negoci del lloguer va malament no se l’ajuda i quan va bé se l’intervé? S’ha d’estar a les verdes i a les madures, i no sols per un sector de la població, andorrans en som tots per igual, oi? Els propietaris han fet, i fan una tasca social que ha permès el desenvolupament econòmic del principat, i mai sense cap mena d’intervenció fins al 2004.

Intervenir un bé privat, és al meu entendre el darrer recurs, i és perillós. En el meu entorn més proper la major part dels pisos estan llogats entre 5 € i 7,50 € el metre quadrat, però la mitjana és de 6 €. Aquests pisos mantenen contractes alguns d’ells des de fa més de vint anys. El que estar clar, és que aquests clients no deixaran el pis que tenen llogat i aquest no entrarà al mercat, però si no para de venir a viure gent a Andorra i el mercat continua no sent atractiu per construir per llogar, i les tensions aniran en augment.

Cal recordar que tots els pisos que l’estat construeix es financen en la major part gràcies als impostos que paguem les empreses, aquelles mateixes que es criminalitza i castiga. Cal protegir als llogaters d'actituds abusives com multiplicar per 2 o per 3 un lloguer sense cap mena de reforma o millora, però també cal protegir als propietaris (el gran gruix) que fan les coses bé.

Recentment, la coordinadora de l’habitatge ha instat a fer una vaga de lloguers. Em demano jo... i per què no una vaga de rebuts de FEDA, ANDORRA TELECOM, MÚTUA ELÈCTRICA, o millor encara, per què no anem al EPIZEN o al ECLER i sortim fem vaga de pagar el carret de la compra? Podem els empresaris fer vaga de pagar salaris? Podem els empresaris fer vaga de pagar la CASS també? Podem fer vaga de pagar la benzina? M’agradaria saber que en pensa la coordinadora de l’habitatge, i que pensa Govern del fet que un grup de ciutadans insti a incórrer en cometre il·legalitats a les persones que representa.

Vivim en una societat on s’ha progressat socialment i això implica una sèrie de despeses en aquest àmbit que fan que tots els preus es vegin incrementats, inclosos els dels lloguers, i és un fenomen global. Es fan pisos socials, es donen ajudes i altres avantatges, que no els paga govern, els paguem tots nosaltres amb els nostres impostos, i el teixit dels propietaris i la construcció n’és un gran contribuent.

Cada IPC que no es pot actualitzar en un lloguer més que raonable, implica una manca d’inversió en les propietats, cada intervenció que es du a terme en una propietat privada i cada pròrroga forçosa en contractes mercantils privats, va en contra del mercat de lloguer i dels mateixos llogaters. L’única cosa que aconsegueix és agreujar cada cop més aquesta situació, a més d’afegir més inseguretat jurídica, cosa que ja hem profetitzat de forma inequívocament demostrada des de fa anys. Per descomptat, el 2027 amb aquestes mesures, serà pitjor si no vivim un escenari de despoblació com el del 2009, i si això succeeix, propietaris no espereu ajuda. I reitero el que més em preocupa és veure com a causa d'això propietaris Andorrans es desfan dels seus terrenys o immobles donant pas a especuladors forans.