Podem parlar que l’emergència habitacional s’ha convertit en un problema global? Com s’explica?
Nosaltres fem diferència entre el que és emergència habitacional del que és exclusió residencial. Una cosa que necessitem habitatge i una altra que hi hagi casos extrems d’emergència habitacional en el que hi ha una pèrdua de l’habitatge. Per tant, per a nosaltres hi ha dues coses i, de fet, ho treballem des de departaments diferent. Emergència habitacional són famílies que no tenen ingressos suficients per mantenir un lloguer i l’exclusió residencial és alts preus de lloguer que, bé, ens permeten anar vivint, tenint casa però amb moltes dificultats.
I com arribem a l’exclusió residencial que afecta ciutats d’arreu del món?
Aquí a Barcelona vam començar a fer borsa d’habitatge el 2005, per tant, des de fa 20 anys. En aquell moment per què neix? El sòl està limitat, a Andorra perquè hi ha un territori definit i a Barcelona, com que treballem per municipis, els nostres municipis també tenen un àmbit limitat i el terreny és limitat. Què passa? En l’àmbit privat hi ha oferta i demanda i també hi ha una part d’especulació, i en el sector públic no es troben solars i per tant, l’oferta que hi havia als anys 60 quan hi va haver el creixement de les ciutats a Espanya i es podia fer habitatge públic, després cau en picat. Per tant, s’ha de treballar la recuperació de zones per poder construir més habitatge públic i privat.
Com?
A vegades moltes parcel·les que es recuperen de teixit industrial es passen a residencial i hi ha un repartiment amb terrenys que van a mans de privat i altre que es queda l’administració per fer habitatge públic. Però cada vegada n’hi ha menys, i a més cal sumar l’efecte reclam. Barcelona, per exemple, és una ciutat que és capdavantera a nivell internacional i hi ha més demanda d’habitatge del que tenim disponible. Però en altres punts no és igual. A vegades quan fem reunions a nivell de tot Catalunya, doncs per exemple a les Terres de l’Ebre això no passa. S’han d’equilibrar els territoris.
“No podem dir que tot és culpa del privat perquè l’administració tampoc ha intervingut per posar solucions”
Segurament s’arrossega manca de polítiques d’equilibri territorial per evitar que tothom s’hagi de concentrar allà mateix.
Correcte, sí sí. És això. Si no activem el teixit productiu en altres zones... O activitats com el sector agrari o ramader no se li ha donat el suport que tocava i això fa que les següents generacions abandonin aquells projectes i en busquin d’altres a la ciutat. És un tema que nosaltres pensem que des de l’administració no s’ha estat alerta. Ens hem trobat quan la bola ja s’ha fet molt gran. A banda que també hi ha un creixement de la població i totes les dades que es poden valorar. No es recuperen els habitatges, per exemple. Si abans l’esperança de vida era de 70 o 75 i ara estem a 90 o 100, són habitatges que no s’alliberen. I això sumat a l’efecte crida dels moviments migratoris, tot suma.
Fins a quin punt ha d’invertir l’administració i fins a quin punt el privat ha d’assumir responsabilitats?
Nosaltres creiem que és un conjunt. Si es miren les dades d’habitatge públic i ens emmirallem a Europa... la proposta d’habitatge públic a Barcelona està al voltant del 2-3% del PIB i en canvi, als països nòrdics està a nivells del 60-70%. Per tant, aquí el públic s’ha de posar les piles. Sí que hi ha projectes de col·laboració públicoprivada, perquè moltes de les recuperacions que es fan de requalificació de zones industrials a zones residencials s’arriba a pactar que hi hagi unes quotes d’habitatge públic i d’habitatge privat. És una mica mica forçar que allò es conservi i que hi hagi una dotació per les dues parts. Però és clar, no podem dir que tot és culpa del privat, jo soc una defensora del privat en aquest aspecte perquè hi ha responsabilitats de l’administració en com s’ha planificat l’habitatge. Hem deixat en altres èpoques que vagi fent el seu procés i no s’ha intervingut per posar solucions.
Solucions com regulació de preus i d’intervenció del mercat són eficaces o acaben sent contraproduents com es defensa des d’alguns sectors?
A Catalunya s’han posat topalls de rendes de lloguers i els lloguers s’han congelat sobretot en zones tensionades gràcies a les normatives, però segons la nostra experiència és que sí, hem topat els lloguers, però l’oferta ha baixat. A la pràctica, a Barcelona, el projecte que portem nosaltres de la borsa d’habitatge estem captant la meitat del que captàvem fa dos anys.
Deu n’hi do!
Per què? Perquè els propietaris que ens feien confiança de deixar l’habitatge en el programa veuen aquests topalls com un hàndicap i el mercat ofereix altres alternatives. Alguns decideixen que en comptes de posar-lo en lloguer, el cedeix a un familiar que està buscant habitatge, o el mercat també ofereix altres fórmules, com els lloguers corporatius que a Barcelona tenim molta demanda perquè hi ha molt expatriat, i sinó cadascú fa la seva opció i els seus números. Hi ha propietaris que entenen i valoren els avantatges de la borsa i ho tenen en compte, però altres fan una altra decisió.
Però és avantatjós utilitzar la borsa?
En aquest moment, si analitzem objectivament, la borsa té una posició molt privilegiada en l’aspecte que a mateix nivell de preu de lloguer, la borsa pot donar al propietari una sèrie d’avantatges. Els donem una subvenció de fins a 20.000 euros per obres, els donem una garantia de la renda del lloguer en el cas que el llogater no pagui i tingui un procés judicial que doni la raó al propietari, bonificacions sobre l’IBI (Impost sobre Béns Immobles), i altres incentius. Llavors, amb el mateix preu de lloguer, perquè la normativa és la mateixa si ho fan en la xarxa d’administradors de finques o si ho fan amb nosaltres, tots aquests avantatges poden ser un plus per compensar el diferencial del topall de renda, però tot i així l’oferta d’habitatge ha baixat notablement.
“La borsa té una posició molt privilegiada perquè a mateix nivell de preu de lloguer, podem donar al propietari una sèrie d’avantatges”
Precisament li volia demanar pels punts a favor del programa de borsa d’habitatge. És bàsicament això que em deia?
Els nostres dos punts forts són la subvenció per obres i la garantia de renda. Actualment la subvenció és de fins a 20.000 euros però tenim la intenció d’ampliar-la per l’increment dels costos de construcció. Això és súper important perquè hi ha molt petit propietari, de fet el propietari que ve a la borsa és el petit propietari, no els grans tenidors. En general són particulars que potser tenen un pis que han heretat o l’han comprat per una inversió i que no poden treure’l al mercat perquè no compleix els requisits d’habitabilitat, però tampoc tenen la capacitat econòmica per fer les obres necessàries i, per tant, la partida de subvenció obres és molt interessant. És una subvenció de 20.000 euros, subjecte a impactes fiscals, però tenen un import important per fer una posada al dia del pis. Aquest és un dels tems principals que fan que els propietaris entrin a borsa, i després la garantia de renda. A Catalunya hi ha la figura que és l’aval lloguer que dona una garantia de rendes, en el cas dels privats són 3 mensualitats impagades i en les borses de la xarxa de mediació de lloguer social de tot Catalunya són 6 mesos i a Barcelona vam veure que per la durada que tenen els processos judicials, quedava insuficient, i per fer més atractiva la borsa es va crear un fons de garantia de renda. És a dir, quan el llogater no paga, el propietari ha de reclamar, nosaltres juntament amb la Generalitat oferim una cobertura de defensa jurídica que porta tot el procediment judicial i quan tenim la sentència, des del fons de garantia de rendes de la borsa, se li abona totes les rendes que no ha cobrat per part del llogater. Són els punts que el propietari vol i també n’hi haurà un altre, que és cert que no el tenim del tot resolt, que és com recuperar l’habitatge.
La recuperació del pis segurament és un punt que genera reticències.
Una cosa és quan el propietari durant la vida del contracte, que actualment són cinc anys més tres de pròrroga, al propietari li poden canviar les circumstàncies i tenir la necessitat de recuperar per ús propi, per als seus ascendents o descendents en primer grau. En aquest cas, al llogater li oferim un reallotjament, però a vegades no és tant immediat perquè has fet arrels en aquell habitatge, tens els nens escolaritzats... Per tant, potser cal fer una mediació per veure si es pot esperar uns mesos. Amb cada cas i amb cada propietari es fa i amb alguns la cosa va més ràpida i en altres, la necessitat del propietari és tan imperiosa que et pots trobar que el llogater no tingui una sortida. Nosaltres no tenim pisos en espera, cal esperar que l’equip de captació pugui trobar un altre pis adequat. Per quadrar aquests tempos el propietari ha de tenir un punt tolerant. Així doncs, el propietari recuperarà el pis? Sí, però potser alguns tenen massa pressa i aquests tempos no s’ajusten. La borsa intervé en fer una mediació per reallotjar el llogater i que el propietari pugui recuperar l’habitatge.
També hi ha garanties per l’estat de l’habitatge?
A dins la xarxa de mediació de lloguer social de tot Catalunya tenim una assegurança multirisc de la llar per si quan es recupera l’habitatge hi ha coses malmeses. D’entrada el llogater hauria d’assumir-ho, però en el cas extrem que el llogater considera que allò no ho ha d’arreglar, tenim la cobertura de l’assegurança que ho valora. Es fa un peritatge que estableix si allò es fruit d’un mal ús o un tema de desgast de l’ús habitual i fixa si cal alguna indemnització.
Més enllà els impagaments, quan la situació s’enquista i qui no paga tampoc abandona el pis, com se soluciona?
Amb procediment judicial. Nosaltres sempre que hi ha una situació d’impagament o de conflicte amb un habitatge que ens ho transmet la part propietària o la comunitat de veïns, activem una mediació. Si es resol en primera instància amb l’equip de borsa ja ho tenim. Si això no s’aconsegueix, tenim un equip especialitzat, el servei de prevenció, intervenció i mediació d’habitatge que amb equips de treballadors socials i educadors socials fan intervenció directa anant a l’habitatge, reunint-se amb el llogater i intentem que tot entri per la via normal. Ens podem trobar que hi hagi alguna situació no desitjada, doncs tenim el procediment judicial. El propietari té la cobertura d’una defensa jurídica per impagaments o per incompliment del contracte. I un cop està judicialitzat, també tenim les lleis que els jutges decideixen aplicar amb al seva interpretació. Quan es recuperen els habitatges? Quan es poden executar els llançaments. Però aquesta situació se la pot trobar un propietari tant dins de la borsa com fora.
Precisament per això deia que aquests problemes poden acabar sent un fre, sobretot en petits propietaris que potser opten per no arriscar-se.
Alguns, de fet, venen per aquí, alguns que ja venen amb males experiències. Al final la borsa és un mediador, no som part del contracte. No és que el propietari ens deixi el pis i el lloguem a qui correspongui, nosaltres estem a la taula de mediació, però qui signa el contracte, és un contracte de llei d’arrendaments urbans igual que el que pot fer un administrador privat. Llavors, què passa? La relació és entre ells. I el mateix passarà en un pis de borsa que amb un privat. Quina és la diferència? Que amb borsa fem un acompanyament social a la família per intentar buscar una solució, fem un seguiment tècnic, si cal anar a veure l’habitatge perquè hi ha hagut alguna cosa malmesa i un acompanyament jurídic. En el sector privat també ho trobes però et suposa un cost.
“La col·laboració públicoprivada l’hem de mantenir, però potser amb una fórmula diferent a la borsa”
A l’hora de la veritat l’administració ha d’acabar responent gaire amb casos d’impagaments o s’evita amb el perfil d’usuari que accedeix a la borsa?
Com dèiem a l’inici, la borsa no està tant a l’emergència habitacional sinó en la necessitat d’habitatge assequible. No som habitatge social. Nosaltres treballem amb lloguers de mercat, però amb la referència de l’índex podem renegociar-los una mica a la baixa perquè els donem tot d’avantatges al propietari i intentem que es redueixi una mica el lloguer per poder arribar a les famílies que tenim en llista d’espera, però el nostre lloguer mitjà són 650-680 euros. És a dir, no és un lloguer social que necessiten una renda de 200 o 300 euros. Llavors, els llogaters de borsa és lloguer assequible, quan signen el contracte han de tenir la capacitat econòmica per pagar amb els seus ingressos el lloguer i no dedicar-hi més del 30%. Per tant, qui no ho pot pagar, ha de buscar altres sistemes.
Per, tant, hi ha condicionants econòmics per accedir a la borsa?
Sí, la normativa és del 2014 i estableix un ingrés mínim que serien uns 1.000 euros al mes i un màxim d’uns 5.000 euros al mes. És un requisit que 10 anys després estem revisant-ho perquè està una mica obsolet. Però la mateixa borsa, el mateix mercat, si tenim un lloguer mitjà de 650 euros, totes les famílies que no tinguin uns ingressos a partir de 2.000 euros queden excloses.
Després de 20 anys es dona per consolidada l’experiència de la borsa? Malgrat que hi hagi reptes d’actualització d’algunes qüestions.
Sí, es pot parlar d’un projecte consolidat, però el mercat és tan canviant que ens estem replantejant què fem. El fet de no tenir o no poder oferir habitatge o no poder captar habitatge també ens preocupa. És un servei conegut per tota la ciutat, tant pels propietaris com pels llogaters, però ens el replantegem. Què podem oferir més? Potser aquesta col·laboració públicoprivada sí que l’hem de mantenir, però potser la fórmula ha de ser diferent. Hi ha altres models com la cessió d’ús, per exemple, i en comptes de fer un contracte entre parts fem el model de cessió. És a dir, el propietari cedeix l’usdefruit a l’administració perquè el pugui llogar i l’administració el lloga a qui considera. El propietari cobra de l’administració i el llogater paga a l’administració i no s’han de conèixer propietari i llogater. Són altres fórmules perquè pensem que hi ha d’haver col·laboració públicoprivada, però si ha de ser el model borsa, no ho sé. Ha durat vint any però potser ara es queda curt i el propietari que vol col·laborar vol unes altres garanties.
Comentaris (5)