En la conferència parlarà de la col·laboració público-privada en l’àmbit de l’habitatge i de com passar de la teoria a la pràctica. I justament és això el que li volia preguntar, com ho es fa?
És una pregunta molt àmplia.
Sí, el que passa és que tothom en parla però l’hora de la veritat no s’acaba de concretar.
Jo crec que també hem de partir de la base, sobretot, de què entenem per col·laboració público-privada, perquè hi ha molts nivells de col·laboració público-privada i en molts graus. Pot ser captació de pisos privats, pot ser a través de finançament, accés a sòl municipal i després també tenim per exemple les empreses público-privades, que aquí és una col·laboració molt més estreta. Com passem de la teoria a la pràctica? Doncs buscant o equilibrant els interessos entre les dues parts. És a dir, per una banda el sector públic, en el sector de l’habitatge necessita augmentar, entre d’altres, el parc d’habitatge social o d’habitatge assequible, és a dir, fer polítiques d’habitatge augmentant aquest parc per poder arribar a totes les persones necessitades; i el sector privat que farà la col·laboració en aquest àmbit no és un sector que busqui uns alts beneficis, un alt rendiment, però sí que no hi pot perdre. Per tant, ha de buscar una sostenibilitat econòmica, financera i una minimització de riscos també. Llavors perquè això sigui possible s’han de buscar quines vies es poden incentivar, ja sigui des del punt de vista d’ajudes públiques, o de cessió de sòl a preus baixos o fins i tot de manera gratuïta a través de diferents vies, l’accés a finançament amb uns interessos baixos i amb unes condicions atractives... I també buscar una cosa que actualment és complicada, que és la seguretat jurídica. És un dels aspectes que actualment poc es posa en valor, però la veritat és que quan el sector privat vol invertir, tant a nivell nacional com internacional, el que busca és poc risc i una inversió segura. I en aquest sentit necessites un marc legal que et recolzi tot això i que no et canviï cada dos per tres.
“Amb les polítiques d’habitatge, moltes vegades, després no hi ha una avaluació de l’impacte que han tingut per saber si han estat beneficioses”
Em quedo amb la seguretat jurídica. Suposo que a nivell legislatiu hi ha diferències entre la realitat de Tarragona i Andorra, però és cert que els propietaris es queixen de la inseguretat jurídica i també des de fa un temps s’han fet canvis legislatius en aquest àmbit. Seria un factor que perjudicaria?
Si els canvis són molt bruscos i passen d’uns interessos a uns altres, sí. Aquí a Catalunya ha passat també des de la crisi immobiliària del 2007-2008 s’han anat prenent moltes mesures, que a més moltes no són ni d’una revisió profunda legislativa sinó que són a través de decrets, decrets lleis, és a dir, són normatives més de govern que no pròpiament del poder legislatiu i això també crea cert malestar. Però, exacte, sí. El sector privat vol que si actualment li estàs donant les condicions per poder construir ‘x’, doncs que d’aquí cinc anys no li diguis mira, doncs això que has construït ara ho hauràs d’oferir en aquest altre preu, o en comptes d’aquestes condicions en altres condicions. Vol tenir clar sobre la taula què es juga en aquest sentit. També a l’hora de captar habitatge privat, per exemple, que és una de les altres vies, no només construcció sinó captació d’habitatge existent, els propietaris són reticents a posar els habitatges a lloguer o amb certs mecanismes perquè actualment la legislació no acompanya. Per exemple, la llei d’arrendaments urbans que tenim aquí cada dos per tres hi ha modificacions i són molt pendulars. És a dir, ara protegim més els propietaris, ara els llogaters, ara fins i tot emparem que els col·lectius vulnerables no els puguis desnonar i això crea molta inseguretat jurídica. Jo entenc que són mesures que es prenen pel bé dels col·lectius més vulnerables, però sí que és veritat que a vegades comporten una contrapartida en aquest sentit.
Potser es peca de no voler que sigui dit que no fem res. Quan hi ha un problema tant gros, que afecta tanta gent i et genera manifestacions multitudinàries, potser es busca reaccionar ràpid sense calibrar prou bé les conseqüències.
Exacte. I moltes vegades es prenen fins i tot sense una avaluació prèvia, que això també passa molt, que amb les polítiques d’habitatge, moltes vegades, després no hi ha una avaluació de l’impacte que han tingut, si realment han sigut beneficioses, que això també pequem una mica d’aquí. Anem fent normativa, però sense avaluar quins resultats ha tingut aquesta normativa. I a vegades, exacte, es busca més haver de fer alguna cosa a nivell polític que no realment buscar anar més allà, aprofundir molt més i sobretot buscar mesures a llarg termini. Són mesures que no es veuen tant a curt termini els resultats, per tant no venen tant, però que són precisament les necessàries, és a dir, les que donen més estabilitat al sector.
“Si et poses el sector privat en contra no ajudarà en matèria d’habitatge i sobretot quan busques la col·laboració público-privada”
El que passa és que potser anem tard per aquestes mesures a llarg termini. Per què ara què fem amb la gent que no pot pagar un lloguer a dia d’avui?
Jo crec que per una banda mai és tard per començar, però no es pot perdre el focus de cap de les dues bandes, diguem-ne. No es tracta de posar tots els ous en una mateixa cistella, de dir doncs ara anem a fer tot de mesures a curt termini o ara totes a llarg termini. No, perquè tenim aquestes realitats que ens diuen que mentrestant hem d’anar construint un sector d’habitatge més a llarg termini, sòlid, amb un parc d’habitatge social més ampli, amb un mercat més estructurat en temes de lloguer, per exemple, doncs que els inversors es sentin més segurs de poder invertir en aquest sector, de permetre que les famílies puguin adquirir més préstecs hipotecaris... És a dir, tota aquesta part més estructural, sí que és veritat que no ens podem descuidar dels col·lectius especialment vulnerables que avui en dia no poden accedir a un habitatge. Per tant, s’ha d’intentar diversificar les mesures. Anem a construir que és més a mitjà o llarg termini, però al mateix temps captem habitatge al mercat privat que puguem oferir ja als col·lectius amb més necessitats o també les ajudes més directes... El que passa és que les ajudes al lloguer, les ajudes davant de desnonaments, tot això està molt bé, però són mesures que al llarg termini no aporten. Són per una problemàtica que tens ara, però no et solucionen l’endemà. Intentar jugar a diferents línies és importantíssim i sobretot no perdre l’estratègia a llarg termini, perquè al final, perquè les polítiques es puguin materialitzar, necessites una execució a llarg termini, amb finançament, amb pressupost a llarg termini, i implicar diferents agents del sector. No pots tenir el sector privat en contra perquè estàs legislant d’una manera amb incentius negatius, amb imposicions, amb impostos, amb càstigs, sancions, etcètera. Jo sé que l’objectiu perseguit és lícit, però si et poses el sector privat en contra no ajudaràs i sobretot quan es busca aquesta col·laboració público-privada. Hem d’anar tots a una.
Parlava abans de captar pisos buits. Aquí es va aplicar un impost que no va acabar de funcionar, i ara es busca incentivar perquè voluntàriament se cedeixin a una borsa pública, però sinó també es buscarà imposar la mesura. D’altra banda, les poques experiències de borsa pública dels comuns tampoc acaben d’arrencar. És per aquesta inseguretat que comentava?
Per una banda, sí. És a dir, primer, que quan poses impostos i has de sancionar, has de tenir darrere també tot un equip d’inspecció, i en això a vegades no hi pensem i llavors la mesur perd el sentit. Però abans d’imposar aniria a preguntar per què estan buits. Estan buits perquè realment no compleixen les condicions per ser llogats, per exemple, perquè s’ha de rehabilitar i la família no té els diners per poder-ho fer? És perquè la persona se’l vol reservar perquè quan el fill sigui gran pugui tenir un pis? És perquè realment la persona veu tanta incertesa jurídica que si el lloga no sap quan el recuperarà? S’ha de veure una mica per on van els trets. I a partir d’aquí buscar incentius.
Com les borses.
Les borses són un tema molt interessant. És una mesura implantada a Catalunya des de fa molts anys i en els seus inicis va funcionar molt bé. Sobretot, les borses van funcionar molt bé perquè et donen unes certes garanties, com que l’administració pública vetllarà perquè no et destrossin el pis, hi ha també una assegurança per impagaments i és un programa que va funcionar molt bé sobretot quan s’acompanyava d’ajudes a la rehabilitació. Actualment s’han tornat a incentivar una miqueta aquestes ajudes de les borses perquè és veritat que havien perdut molta atracció, sobretot pels preus. Actualment el mercat privat està amb uns preus tan alts que, clar, quan tu t’apropes a un propietari privat per moltes garanties que els dones, quan li dius que li pagaràs 650 euros et diu que en el mercat privat en pot treure mil.
“El sector de l’habitatge social no és per a tots els propietaris privat, però sí que hi ha moltes empreses disposades a buscar una rendibilitat mínima”
El problema és que si el privat només mira aquesta rendibilitat, serà difícil convèncer-los, que és una mica el problema que hem vist aquí, amb dos concursos per la construcció i gestió de blocs de pisos de lloguer assequible que han fracassat perquè el privat no hi veia prou rendibilitat. Si els lloguers són massa cars però el privat vol més rendiment, com trobem l’equilibri?
Jo diria que la col·laboració público-privada i participar en el sector de l’habitatge social no és per tothom, no és per tot propietari privat. Sobretot estic pensant en les empreses. Però sí que hi ha moltes empreses disposades a buscar una rendibilitat mínima. És a dir, perdre no hi poden perdre perquè al final són sector privat i han de guanyar uns mínims. També depèn molt dels agents que hi hagi a Andorra. A Catalunya i a Espanya es comença a incentivar molt els promotors socials d’habitatge i aquí entren, per exemple, bastantes fundacions que s’estan fent bastant fortes gràcies a subvencions, ajudes, a convenis amb administracions públiques que els està donant un rol més predominant com, per exemple, tenen a nivell europeu amb les ‘housing associations’, que són entitats privades però sense ànim de lucre i aquestes entitats sí que s’involucraran perquè no busquen un rendiment molt alt, sinó simplement cobrir els costos. A més, el que guanyen ho reinverteixen en el propi sector. Per tant, no només depèn del que pots oferir, sinó també de quines empreses tens, pots tenir o pots fomentar. Una empresa que sempre ha fet promoció privada, és més complicat que s’hi posi, però la idea és fomentar aquestes entitats sense ànim de lucre i si no existeixen, crear el marc legal i d’incentius de finançament per poder crear-les.
I en projectes com les borses, és més fàcil que es presti un petit propietari que un gran tenidor?
Jo diria que són programes diferents. Aquí a Catalunya, per exemple, tenim programes diferents. Tenim la borsa de mediació de lloguer social que és per petits propietaris, i després tenim altres programes com el de cessió, per exemple, que ja va més enfocat a entitats financeres i a grans tenidors, que són programes perquè els grans tenidors cedeixin els pisos a l’administració pública. És a dir, en la borsa el contracte és entre el privat i l’arrendatari i l’administració fa d’intermediària. En canvi, en el programa de cessió els pisos se cedeixen a l’administració i és l’administració qui arrenda. I aquí sí que s’apel·la no als incentius negatius d’impostos o sancions, sinó al contrari: et bonificaré les sancions si ens cedeixes els pisos. I per altra banda, apel·lem a la responsabilitat social de les empreses. I després tenim un altre programa molt interessant que és el de compra, tenim el dret de tempteig, drets d’adquisició preferent. Tots els pisos que provenen d’execucions hipotecàries o d’impagaments de lloguer i que s’han quedat en mans de grans tenidors o entitats financeres, l’administració té un dret preferent a comprar aquell immoble.
Els propietaris assenyalen sovint com a culpable de la situació l’intervencionisme i les pròrrogues als contractes. Són mesures contraproduents?
És el mateix que deia abans, és la inseguretat jurídica de cara als propietaris privats que fan que treguin els pisos del mercat de lloguer. Jo crec que la funció i la finalitat que es persegueix és molt bona, però pot ser que obtingui el resultat contrari, que és que propietaris que potser s’haguessin aventurat a posar pisos a lloguer residencial els treguin. Com a Catalunya passa amb el controls dels lloguers: si em poses un topall de preu, jo trauré el pis i el posaré a lloguer de temporada o a lloguer turístic. Tota mesura que creï incertesa jurídica pel propietari privat té aquest perill i per tant és millor intentar buscar el consens, intentar buscar aquelles mesures que el puguin incentivar a posar aquests pisos en aquests programes.
“Marcar uns índex és beneficiós, el que passa és que s’ha d’intentar fer de tal manera que tinguis l’acord entre els diferents agents dels sector”
Vist tot això, no sé fins a quin punt hem d’assumir tots que l’habitatge també és un negoci, a banda d’un dret.
Exacte, és que l’habitatge té la gran complexitat, i d’aquí deriva el gran problema, que és un dret humà però al mateix temps és un actiu financer. És a dir, té aquesta doble vessant i és una arma de doble tall. D’aquí venen les grans tensions, sobretot. I òbviament, sent conscients d’això, s’ha de legislar d’acord amb aquesta dualitat. No és fàcil perquè, a més, que un habitatge sigui assequible no depèn d’un únic factor, sinó que depèn de molts factors i és veritat que quan toques una peça del puzzle se’t desmunten moltes altres. I per això deia al principi que és important estudiar molt bé quines mesures es prenen i que les legislacions estiguin molt treballades a nivell també científic. Avaluar si funciona o no el que fem i si no funciona, canviar-ho.
Un índex de preus tampoc acaba de funcionar?
El tema dels índexs de preus és bastant controvertit a nivell europeu, perquè en general, als països on s’ha intentat imposar, els resultats són bastant negatius. La gent treu els pisos de lloguer residencial, això fa que baixi l’oferta i pugi la demanda, llavors pugen els preus i es crea un mercat submergit. Però crec que marcar uns índexs és beneficiós el que passa és que s’ha d’intentar fer de tal manera que tinguis l’acord entre els diferents agents del sector. Per exemple, a Alemanya hi ha un sistema de referència de preus del lloguer que com que es pacte i hi estan d’acord tots els arrendadors, malgrat que no és d’obligat compliment, el segueixen la majoria de propietaris i és una manera de balancejar el mercat. Però quan les coses s’imposen a la força, és molt més difícil que es compleixin. En canvi si tu crees un índex i dones certs incentius positius, de dir que si segueixes aquests índexs tindràs accés a certes bonificacions...
Plantejar-ho al revés. No vaig a castigar-te, sinó si segueixes l’índex de preus, tindràs certs avantatges fiscals, per exemple.
Sí, o ajudes de rehabilitació... Anar una mica per aquí i esperar que el propi mercat a poc a poc es vagi regulant sol. Que no és fàcil, però no es pot imposar tot per la força, perquè quan destarotes el mercat, no és bo. Per tant, jo crec que els índex és necessari que n’hi hagi, però sobretot per buscar els incentius positius. I a més, han de ser índexs realistes. Cal tenir en compte en quina ciutat estàs, a quina zona de la ciutat, la tipologia d’edifici, no és el mateix un primer pis que un quart, si hi ha ascensor o no... Hi ha d’haver uns factors de modificació d’aquest índex, no ha de ser molt fix, sinó que ha de tenir certa flexibilitat atenent a les característiques de la zona, de l’habitatge, de l’àmbit geogràfic i cal que s’actualitzi anualment, que és el que a vegades pequen els preus dels habitatges socials que queden desactualitzats i això fa que el sector privat no s’hi vulgui posar.
“Hi ha moltes mesures que es podrien anar prenent, a poc a poc, i estructurar el mercat perquè els preus, sense haver d’imposar el control dels lloguers, es vagin regulant sols”
Per anar acabant. L’experiència que hi ha a Catalunya i Espanya amb ela congelació de preus o els controls que es fan dels lloguers, la conclusió és que no acaba de funcionar perquè baixin els preus i hi hagi més oferta?
Encara és aviat per treure conclusions contundents, perquè no fa tant que van aplicar-ho, a més, la normativa que han tret per controlar que s’està complint el control dels preus, és el que deia abans, una cosa és que aprovis una regulació de prohibicions però després ho has de controlar i no és fàcil. Per tant, els números són bastant verds i de difícil conclusió. Perquè per una banda les immobiliàries, els lobbies privats, cambres de la propietat urbana... tots són partidaris que l’oferta està baixant molt i que per tant hi ha molts menys pisos a mercat i això perjudica el mercat de lloguer, perquè s’escapen cap a lloguer de temporada, lloguer turístic, lloguer per habitacions per esquivar aquest control. Però després a nivell administració pública, recentment es van publicar unes dades que diuen que els preus de lloguer han baixat una mica, no molt, però han baixat i realment els contractes de lloguer que s’han firmat són estables, no han baixat dràsticament. Per tant, els números d’uns i altres no casen, o no casa la interpretació dels números.
I aquí et preguntes, com ho fem per abaixar ràpidament els preus, que és el problema que tenim ara mateix?
Ens hem de preguntar per què hi ha tanta demanda de lloguer també, perquè no hi ha pisos per comprar? Perquè la gent no pot comprar?
És que si cal gastar-se mínim 500.000 o 600.000 euros per un pis, qui s’ho pot permetre? Ni que hi hagi ajudes del Govern i un programa d’avals, difícilment un jove hi podrà accedir, per exemple.
Quan penses que necessites que els lloguers són més assequibles, automàticament anem a abaixar el preu del lloguer. Però hi ha moltes altres mesures que es podrien anar prenent, a poc a poc, i estructurar el mercat perquè els preus, sense haver d’imposar el control de lloguers, es puguin anar regulant sols. Aquí entra augmentar l’habitatge social, augmentar la capacitat de poder endeutar-se de les famílies per poder accedir a crèdits hipotecaris, per oferir altres vies: propietat, lloguer, no tenim res més? Buscar vies alternatives. A Catalunya es va crear la propietat compartida i la temporal com una tercera via, diguem-ne.
I com funciona?
Són dues figures que es desconeixen bastant i quan les coses són noves és difícil d’implementar-les. La propietat temporal, per exemple, implica comprar una propietat durant uns anys. Si jo sé que treballo a Andorra la Vella, però que em queden 20 anys per jubilar-me i que quan em jubili me n’aniré a un altre lloc, només necessito aquell pis per 20 anys, doncs el compro per 20 anys i llavors el preu és més reduït. I la compartida és comprar per fraccions, el que compra va comprant a poc a poc. Són dos figures interessants per casos concrets i no és la solució, però són vies alternatives.
Com les cooperatives d’habitatge.
És una opció, però no és la solució per a tothom, has de tenir l’esma d’anar a viure en un model cooperatiu.
I cal disponibilitat de capital per participar-hi.
Sí, també. Si el projecte és privat, reunir el capital suficient per engegar-ho no és senzill tampoc. Però és una altra opció. La idea és sumar com més opcions millor perquè no tota la demanda es concentri al lloguer.
Comentaris (3)