Els fets es remunten al 30 de març de 2022. Aquell dia, un comprador signava un contracte de compravenda per dues unitats immobiliàries a la Pleta del Tarter, amb la intermediació d’una agència immobiliària. Com és habitual en aquest tipus d’operacions, el comprador va lliurar una quantitat -79.900 euros- en concepte d’arres penitencials. La venda, però, no es va arribar a formalitzar en l’escriptura pública. El venedor no va comparèixer a la notaria i el comprador va interpretar-ho com un incompliment del contracte prèviament signat, motiu pel qual va iniciar accions judicials reclamant el doble de les arres: 159.800 euros.
En primera instància, el Tribunal de Batlles va desestimar la demanda, i el comprador va formular un recurs d’apel·lació insistint que el contracte era vàlid i, per tant, la no formalització havia d’activar la clàusula d’arres -en la qual si desistia del contracte el comprador perdia els diners, mentre que si ho feia el comprador havia de pagar el doble de l’import-.
La clau del cas, però, era una altra: el contracte era realment vàlid? La resposta de la sala civil del Tribunal Superior és clara: no. Una vegada revisada tota la prova practicada, el ple del tribunal superior ha arribat a la mateixa conclusió que la jutjadora d’instància: el contracte signat era nul, perquè l’agència immobiliària va actuar en nom del seu client sense tenir la conformitat per tancar la venda dels immobles.
La sentència exposa que contracte signat era nul, perquè l’agència immobiliària va actuar en nom del seu client sense tenir la conformitat per tancar la venda dels immobles
El propietari havia donat un mandat de venda a l’agència immobiliària respecte a aquelles unitats immobiliàries i va donar permís perquè li fossin mostrades a un possible comprador. Ara bé, abans del 30 de març -moment en què es va signar el contracte-, el propietari de l’immoble va trametre un annex on exposava que, més enllà del preu global de 799.000 euros, volia afegir una suma de 23.045 euros. El representant de l’agència va trametre al seu client un email el dia 28 en el qual li demanava que signés el mandat de venda en exclusiva i que donés conformitat a l’esborrany del contracte de compravenda, el que segons el ple del tribunal mostra que l’agència no tenia clar si les condicions que se li proposaven en l’esborrany havien estat acceptades abans pel seu client, i per aquesta raó li fa arribar aquelles peticions, inclosa la signatura del mandat de venda.
La resposta confirmatòria del venedor no va arribar en cap moment i el contracte el va signar l’agència en nom seu el dia 30, sense que el preu consignat recollís aquell suplement que demanava el venedor. Per al tribunal, això suposa un excés en els límits del mandat: “l’agència intermediària es va excedir en els límits del mandat, doncs no va atendre la voluntat el seu client ni la seva resistència a donar una conformitat que se li havia demanat d’expressa”, exposa la sentència.
A partir d’aquí, la conseqüència jurídica és determinant: “si no hi ha consentiment vàlid, el contracte és nul de ple dret i no pot produir cap efecte”. Això implica que no es pot parlar d’incompliment contractual ni tampoc aplicar les clàusules previstes en el mateix contracte, com és el cas de les arres penitencials. Per tant, la part perjudicada per aquesta situació, el comprador, no pot demanar les arres doblades, sinó el retorn de les prestacions pagades, és a dir, les arres originals de 79.900 euros, que ja li han estat retornades des del principi per l’agència quan va constatar que el seu client no estava disposat a ratificar la venda.
Així doncs, la sentència exposa que el primer efecte ja ha estat satisfet amb la devolució de la suma lliurada pel comprador en la signatura del contracte, i per tot això, el tribunal superior desestima el recurs d’apel·lació i confirma íntegrament la sentència del Tribunal de Batlles, mantenint la nul·litat del contracte i rebutjant la reclamació de les arres doblades.
Comentaris (4)