Economia

La ‘bestiesa contractual’ que manté el Punt de Trobada amb un peu i mig fora de ‘casa seva’

Després d’un parell de retocs en els acords inicials del 1982, els Mallol i els Cachafeiro, que van construir l’edifici i ara pagaven un lloguer anual de 260.000 euros, van fixar que si els arrendataris igualaven qualsevol oferta es mantindrien al local més enllà del 31 de desembre del 2015

No comptaven els explotadors de l’hipermercat que Cosp firmaria amb Pyrénées un pacte pel qual la renda fixa passaria a ser de dos milions anual, més un variable del 10% del benefici net més un conjunt de clàusules pel qual l’amo del tros passa a controlar la caixa de l’operador

Un muntatge amb els rètols de les tres parts intervinents en una història d'un impacte econòmic i social per ara imprevisible.. ALTAVEU
Un muntatge amb els rètols de les tres parts intervinents en una història d'un impacte econòmic i social per ara imprevisible. | ALTAVEU

Altaveu

La decisió judicial dictada fa encara no tres setmanes que acorda el desnonament del Punt de Trobada -un 'foragitament' que està suspès mentre es tramita el recurs a la resolució de primera instància- manté a l'expectativa centenars de persones. En bona part, el fet de prescindir dels actuals explotadors de l'hipermercat situat més al sud del país es deu a l'existència d'un acord entre els propietaris del terreny (Cosp) i una altra de les grans societats comercials del Principat (Pyrénées).

Rere l’amenaça -per ara decidida a ser real en primera instància- de fer fora el Punt de Trobada d’on ha estat les darreres tres dècades hi ha, suposadament, desavinences entre els propietaris dels terrenys i els explotadors històrics de l’hipermercat lauredià. Però, sobretot, hi ha un contracte entre els esmentats titulars del sòl -els hereus de qui fou Bonaventura Mallol Riera ara aixoplugats sota la societat Cosp SA- i Pyrénées SA, la firma que explota, entre altres, el conegudíssim centre comercial de l’avinguda Meritxell. El contracte faria que la família Pérez passés a disposar de la magna edificació promoguda pels Cachafeiro. I ho faria en unes condicions que, possibles de complir o no -la Batllia per ara manté que sí-, semblen descomunals a tota lògica empresarial. Fins al punt que, parlant planerament, el propietari del tros, o sia, del solar, passaria a ser gairebé gairebé via clàusules contractuals el supervisor amb potestats executives de la direcció general del futur centre comercial que eventualment agafi el relleu del Punt. L’Hiper Pas de torn o el que vulgui que Pyrénées hi pretengui ubicar.

El contracte és clau a l’hora de poder foragitar els actuals llogaters de la Prada de la borda del Cosp, que és així com es diu el terreny on fa trenta anys llargs es va començar a bastir l’edifici on ara es distribueixen, especialment, productes de la cadena francesa E.Leclerc. I és clau perquè en els tractes que es van començar a fer el 1982 entre Bonaventura Mallol i els antecessors dels avui explotadors de l’hipermercat es va establir un dret de preferent arrendament. És a dir: si els explotadors del centre que ho serien fins al 31 de desembre del 2015 no arribaven a cap acord per renovar els pactes durant els dos anys previs a aquesta darrera data però eren capaços d’igualar qualsevol oferta que es formalitzés en els tres anys posteriors -un termini i unes formes que també estan en discussió judicial-, els Cachafeiro es mantindrien allí on han estat. I on s’han mantingut després de construir l’immoble i, per tant, finançar-lo, pagant, els darrers temps, un lloguer anual de 260.000 dels actuals euros. Els Cachafeiro, però, no haurien respost a satisfacció dels propietaris del terreny -a satisfacció, és clar, de la proposta que haurien rebut d’un altre operador disposat a continuar explotant l’immoble comercialment parlant- i ara estarien amb l’espasa de Dàmocles del desnonament damunt el cap.

Les característiques de l’acord Cosp-Pyrénées

Però què diu aquest nou acord que té el Punt de Trobada amb un peu i mig fora de ‘casa seva’?Curt i ras, el contracte que Cosp i Pyrénées van firmar el 15 de setembre del 2015 i que serveix a la propietària del terreny a mantenir que com que els Cachafeiro (formalment les societats Execo i Cori) no ha estat igualat han de ser desnonats -circumstància que la batlle Laura Rodríguez ha estimat inicialment- gira sobre cinc característiques fonamentals. A saber. Un lloguer anual de dos milions d’euros (pel terreny més l’immoble bastit al seu damunt, a raó, per tant, de 166.667 euros el mes). Aquesta seria la renda fixa. Però n’hi ha una de variable i que es correspon al 10% dels beneficis nets. Per tant, els guanys després d’impostos. Però encara n’hi ha més. Cosp, o sia, els Mallol, és a dir, els propietaris del solar, per assegura-se que l’explotador del centre comercial no li aixeca la camisa a l’hora d’establir els beneficis, imposa un seguit de clàusules que li permet controlar al detall el dia a dia de la comptabilitat. I no de qualsevol manera. Es reserva, compte, el dret de poder disposar d’un annex de l’aplicatiu informàtic que faci servir l’operador de l’hipermercat (Pyrénées) en el cas del pacte establert per, amb els mitjans tecnològics adients, poder entrar ‘a la cuina’ del centre comercial i guaitar com va la caixa. Sense manies. 

A més, en aquest conjunt de clàusules, també s’estableix, per exemple, que el propietari del terreny podrà aixecar la veu i fins i tot vetar el salari dels alts directius si consideren que sobrepassen allò que seria assumible i, via primar els executius, podrien rebaixar els resultats respecte dels quals l’amo del tros cobra el variable del lloguer. Poca broma. I per si no n’hi ha prou -el conjunt de clàusules redactades per un advocat del mateix despatx que dirigeix l’assessorament jurídic d’un ‘banc verd’ que, alhora, també és un dels principals creditors de Pyrénées (en fi, el banc, via propietat del terreny tindria controlat el negoci de l’hipemercat) és immens-, encara queda, quarta característica, sol·licitar a una auditora que analitzi tot plegat i confirmi o desmenteixi si tot s’ha fet degudament.

Si el nou arrendatari no podia accedir a la finca per motius aliens a la seva voluntat, l'arrendador havia de satisfer 100.000 euros per cada mes que no es fes efectiva l'ocupació

La cinquena característica, per dir-ho així, d’un contracta establert per una durada de quinze anys des de l’1 de gener del 2016, és l’única que imposa obligacions a la propietària del terreny, és a dir, a l’arrendador, respecte del pretès arrendatari, o sia, Pyrénées. Així, si aquesta darrera no podia ocupar l’edifici actualment explotat pel Punt de Trobada per la raó que fos, Cosp, és a dir, els propietaris del solar amb l’immoble annexat al damunt, hauria d’abonar 100.000 euros per mes que no pogués ser degudament usat. Certament, Cosp i Pyrenées van pactar una carència de cinc mesos (o sia, fins al juny del 2016 no s’aplicava la clàusula dels 100.000 euros per mes d’impossible ocupació) i, després també, van reduir la xifra de 100.000 a 50.000 pel bonrotllisme que hi ha entre les dues societats. 

No consta, segons les fonts, que Cosp hagi abonat ni un sol euro a Pyrénées com a penalització per a la no possibilitat d’ocupació. Però, en canvi, en la demanda de desnonament la propietària del terreny ha reclamat que d’aquesta compensació que pertocaria a Pyrénées se n’han de fer càrrec els Cachafeiro i la batlle, amb un càlcul propi assentat en la jurisprudència i en concepte d’ocupació indeguda ha acabat assentint a la petició. Per cert, que el Punt de Trobada hauria d’abandonar el local, immens, deixant-lo apunt i adequat a la normativa vigent en tot moment per a la immediata explotació comercial per part d’un altre operador. Tot plegat pot ser, o pot semblar, molt complicat. Amb papers al davant segurament tot plegat és més entenedor. Una altra cosa és que sigui assumible -els Cachafeiro van considerar que no- o fins i tot que es pugui arribar a complir.

‘Irreal, astronòmic i inversemblant’

Els actuals rectors del Punt de Trobada no només van considerar que les condicions pactades entre Cosp i Pyrénées eren inabastables. També van considerar que no acabarien sent certes. De fet, fa uns mesos els Cachafeiro van interposar una querella criminal contra els integrants del consell d’administració de Pyrénées SA en considerar que tot plegat és una estafa usant per dur-la a terme un contracte simulat. La querella en qüestió haurà de seguir el seu curs. Però la batlle que va tramitar el procediment abreujat pel qual, en primera instància -i la decisió està recorreguda i, per tant, encara no es pot aplicar-, s’ha decidit desnonar, fer fora, els actuals explotadors del Punt de l’edifici que avui acull el Punt, rebat els qualificatius emprats pels Cachafeiro i dóna validesa al contracte després d’escoltar Patrick Pérez o Ramon Oliva.

En la sentència dictada per la batlle Laura Rodríguez s’hi diu que el preu i condicions pactades entre Cosp i Pyrénées “no poden ser titllats de fal·làcia” i tampoc el lloguer convingut amb tota la filera de clàusules que el fan d’allò més contundent (lleoní, draconià, en paraules jurídiques) “no es pot considerar ‘irreal, astronòmic i inversemblant’ puix, més enllà del propi fet innegable de l’existència del referit contracte degudament signat per ambdues parts, resulta que els legals representants de la nova societat arrendatària han comparegut en seu judicial i, degudament juramentats, han confirmat la seva realitat” amb la qual cosa la jutgessa no pot fer res més que “donar plena veracitat i validesa als pactes allà convinguts, en especial de preu i condicions, essent els qualificatius de la part demandada mers comentaris, opinions o suposicions mancades de la més mínima prova”. Simulat o no, fal·laç o no, el contracte que lliga l’empresari a la terra, i mai millor dit, segur que continuarà fent córrer rius, com a mínim, de tinta.